相続した土地の境界がわからないと売却できない？相模原市で確認したい資料と調査の進め方

相模原市中央区・南区・緑区で、親から実家や土地を相続した方からよく聞くのが「昔からある塀が境界だと思っていた」「隣の家との境目がはっきりしない」「測量図をどこで探せばよいかわからない」というお悩みです。土地の境界は、売却価格だけでなく買主の安心感、引き渡しまでの期間、測量費用の見通しにも関わります。この記事では、境界が不明でも売却できる場合があることを前提に、資料の集め方から相談先、査定時の確認点まで整理します。

1．境界が不明でも、必ず売却できないわけではありません

土地の一部に境界標が見当たらないからといって、その土地が法律上一律に売却禁止になるわけではありません。ただし、買主や金融機関が境界の確認を求めることはあり、条件の調整や測量が必要になる場合があります。「境界未確定のまま現況で売る」「売主側で境界確認をしてから売る」など、選択肢とリスクを比較することが重要です。契約で境界に関してどこまで説明・確認するかも物件と当事者によって変わります。

例えば、土地の面積が登記簿と実際で違う可能性がある場合、塀が隣地にはみ出している疑いがある場合、道路との境界が不明な場合は、価格や引渡し条件に影響することがあります。逆に、過去の境界確認書や十分な測量資料が残っていれば、追加調査の負担を小さくできる可能性があります。

2．まず区別したい「筆界」と「所有権界」

一般に「境界」と呼ばれるものには、登記された土地を区画する線である筆界と、所有権がどこまで及ぶかを示す所有権界があります。両者が必ず一致するとは限りません。隣人との話し合いで所有権の主張を整理することと、法務局における筆界の特定は同じではないのです。

境界を巡る認識が食い違う場合、法務局の筆界特定制度が選択肢になることがあります。この制度はもともとの筆界の位置を明らかにするもので、所有権の範囲そのものを決める制度ではありません。争いが複雑なときは、土地家屋調査士や弁護士への相談を検討しましょう。

3．相続した土地で集めたい6つの資料

• 登記事項証明書：地番・地目・登記上の地積・所有者などを確認します。住所と地番は異なる場合があります。
• 法務局備付けの地図・地図に準ずる図面（いわゆる公図）：隣接地との位置関係を把握します。図面の精度は地域や作成時期により異なります。
• 地積測量図：法務局に備え付けがあれば取得を検討します。古い土地などでは存在しない場合もあります。
• 確定測量図・境界確認書：過去の売買書類、実家の保管書類、依頼した専門家の資料を探しましょう。
• 固定資産税関係の資料：対象地や建物を洗い出す手掛かりになります。ただし税務上の記載だけで境界が確定するわけではありません。
• 道路・都市計画に関する資料：接道状況、建築基準法上の道路種別、セットバックの要否などを確認します。

登記上の地積と実測面積が一致しないこと自体が直ちに違法というわけではありません。まず「手元に何があるか」「何が未確認か」を分けて一覧にするのが効率的です。

4．相模原市では「さがみはら地図情報」を初期調査に活用

相模原市の公式「さがみはら地図情報（Web公開型GIS）」では、道路台帳平面図、建築基準法道路種別（指定道路図）、都市計画指定状況図、地番参考図などを閲覧できます。2026年9月25日更新の市公式案内にも掲載されており、売却査定前の情報整理に役立ちます。ただし公開地図は調査の入り口であり、その表示だけで個別の土地の法的境界や建築可否が確定するものではありません。必要に応じて所管部署や専門家に確認します。

参考：相模原市公式「さがみはら地図情報（Web公開型GIS）」

5．道路との関係を見落とさないことが重要

実家の前に道路があるように見えても、その道路が建築基準法上どの種類に当たるかは別の確認事項です。市の公式案内では道路種別の閲覧制度が示されており、公道か私道かという区分だけでは判断できないとされています。また、幅員4メートル未満で一定の指定を受けた道路に接する土地では、建替え時にセットバック（道路後退）が必要になる場合があります。

査定では、実際の出入口の位置、接している道路の種類と幅、私道の通行・掘削に関する権利関係、道路境界の状況などを確認します。これらは買主の利用計画にも関わるため、古い住宅の売却を検討するときほど早めの確認が有効です。

参考：相模原市公式「建築基準法の道路について」／相模原市公式「セットバック、隅切り等の非課税について」

6．中央区・南区・緑区での調査は地域ごとの事情も確認

中央区の住宅地

既存の塀やブロック、駐車スペースの境目が実際の筆界と一致しているとは限りません。過去の増改築や隣地との取り決めがある場合、現況と書面の両方を確認します。

南区の住宅地

敷地の形状、接道の幅、私道の利用関係などを、購入希望者の建替え・リフォーム計画も踏まえて確認することが大切です。地域名だけで権利関係や建築条件を決めつけることはできません。

緑区の住宅地・比較的広い土地

地番が複数に分かれている土地や、傾斜地・擁壁がある土地では、登記資料と現況の照合に時間を要することがあります。緑区内でも区域によって土地利用の条件が異なるため、地図だけで判断せず現地と行政情報を合わせて調べます。相模原市は地籍調査の取組みも公表していますが、調査実施地域は限定されるため、対象地が調査済みかを個別に確認しましょう。

参考：相模原市公式「地籍調査」（2026年10月13日更新）

7．売却前の調査はこの順番がおすすめ

• ① 相続人と名義の確認：相続登記の状況、遺産分割の合意状況、売却の意思を整理する。
• ② 資料を集める：登記・公図・地積測量図・過去の境界確認書を確認する。
• ③ 現地を確認する：境界標、塀、擁壁、越境物、隣地との高低差、接道を写真に残す。無断で立ち入ったり境界標を動かしたりしない。
• ④ 不動産会社に査定を相談する：境界が未確認であることを隠さず伝え、現状での販売可能性と必要な調査を比較する。
• ⑤ 必要に応じて専門家に依頼：土地家屋調査士による調査・測量、司法書士による登記、権利紛争がある場合の弁護士相談など、問題に合った専門家につなぐ。
• ⑥ 売却条件を整理する：測量費用の負担、引渡し時期、境界に関する説明内容、売買契約の条件を事前に検討する。

測量費用や期間は、土地の面積・形状、隣接地の数、既存資料の有無、立会いの状況で大きく異なります。「測量費はいくら」と一律の数字を出すより、まずは必要な調査範囲を専門家に確認しましょう。

8．よくある質問

Q．境界標が一つ見つからないだけでも測量が必要ですか？

必ずしも一律ではありません。既存の測量図や他の境界点、売買条件などから対応を検討します。紛失した境界標を自己判断で設置し直すことは避け、必要に応じて土地家屋調査士に相談してください。

Q．相続登記が終わっていません。先に査定できますか？

査定の相談自体は可能です。ただし最終的な売却・所有権移転の手続きには名義や相続関係の確認が必要です。早めに司法書士と連携し、必要な手続きを整理しましょう。

Q．家の中に遺品が残っていても相談できますか？

相談できます。残置物の整理、建物の状態、境界・道路条件はそれぞれ別の検討事項です。売却前に大きな費用をかける前に、物件の現状を踏まえて査定・販売方針を決めることをおすすめします。

9．相続した土地を売るか迷ったら、まず現状査定から

「測量した方が高く売れるのか」「隣地の立会いが難しい」「建物を残して売った方がよいのか」。結論は土地と建物の条件によって変わります。境界調査を始める前の段階でも、所在地、登記資料、建物の状況を確認すれば、売却方法を考えるための論点を整理できます。中央区・南区・緑区の相続不動産で判断に迷ったら、まず現状をお知らせください。